Земля на Северном Кипре. Покупка. Строительство дома на Северном Кипре.

В последнее время появилось много вопросов от покупателей о процедуре покупки земельных участков на Северном Кипре и постройке на них домов по собственным проектам.

Постараюсь максимально подробно описать весь процесс покупки земли на Северном Кипре и подводные камни, поджидающие покупателя.

Единицей измерения площади земельных участков на Северном Кипре является 1 донюм, который равен 1338 м2 или 13.38 сотки. Далее я буду использовать эту единицу.
По закону иностранный гражданин имеет право купить на свое имя не более 5 донюмов, при условии постройки на этом участке не более одного дома. Для покупки участка с большей площадью придется открывать компанию на Северном Кипре.

Разброс цен на землю Северного Кипра огромен. Можно найти участки по 2000 £ за донюм, а можно и за 300 000 £.

Цена зависит от следующих факторов:

Расположение относительно городов, например в Искеле, Лефке и Гюзельюрте земля ощутимо дешевле чем в Кирении. Никосию мы не рассматриваем, потому как море находится минимум в 20 км от столицы, но цены на землю в Никосии довольно высоки по меркам Северного Кипра.
Близость к морю, например участок 4 донюма в Лапте с собственной песчаной бухтой стоит 1 000 000 £, т е 250 000 £ за донюм, а участок в той же Лапте, но в 300 метрах от моря 1 донюм стоит уже 40-50 000 £. Но при этом донюм земли в горах с хорошим видом может стоить уже 70-100 000£, так что прямой зависимости от близости к морю нет.
Размер участка, при покупке 20 донюмов цена одного донюма всегда будет ниже, чем при покупке одного. Это один из факторов за счет, которого строительным компаниям и удается удерживать относительно низкие цены на свои дома.
Наличие дороги и коммуникаций, здесь я думаю, и объяснять ничего не надо. Если участок не примыкает к дороге и в документах на участок отсутствует слово «дорога», от покупки лучше сразу отказаться, какой бы сладкой ни была цена. Законное строительство на таком участке невозможно, а проведение дороги с выкупом земли у соседа может увеличить цену участка в разы. Закона, обязывающего соседа предоставить вам проезд к вашему участку, на Северном Кипре нет. Стоимость протяжки электрической линии впрямую зависит от расстояния до точки подключения.
Процент разрешенной застройки, который может составлять от 5 до 200 процентов. Этот показатель означает что при 25% застройки, вы можете на участке 1000 м2 построить дом с закрытой площадью 250 м2. Под «закрытой площадью» понимается вся площадь дома, закрытая крышей, в том числе площадь под балконами и террасами, даже если она не огорожена стенами. Цена на участок с 5% застройки может в 100 раз отличаться от цены аналогичного участка с 200% застройки.
Сопутствующие факторы, как то вид на море, престижность района, наличие растительности на участке и многое другое. К примеру, цена за донюм земли в Беллапаисе с панорамным видом на Кирению может легко доходить до 250 000 £, а донюм в Озанкее (район ниже Беллапаиса) на ровном месте с видом только на соседские окна стоит 40-60 000£. Эти факторы можно оценить только лично приехав на участок.
От «титула» после решения ЕСПЧ от 5 марта 2010 года стоимость земли практически не зависит.

Из всего этого следует, что выбирать участок под строительство недвижимости на Северном Кипре нужно только лично. Никакие фотографии, карты и прочая информация из интернета не передает реальной картины. При обращении в крупное риэлтерское агентство операция по подбору земельного участка не займет более трех дней.

Перед покупкой необходимо проверить все детали по выбранному участку, а для этого нужно посетить как минимум три структуры, работники которых не всегда говорят по-английски или просто делают вид, что сильно заняты своей работой. В этом опять таки вам помогут профессионалы.

В связи с тем, что получение разрешения на покупку может занимать до 15 месяцев, а начинать стройку хочется уже сейчас, не забудьте получить доверенность от продавца на все действия по купленному участку.

Не забывайте что покупка земли без построенного на ней дома не дает основания для получения Вида На Жительство.

Шаг второй. С участком определились, контракт подписан, деньги заплачены, вроде можно приступать к строительству, но… Нужен ПРОЕКТ.

Проектированием на Северном Кипре занимаются лицензированные архитекторы. Проект, не заверенный лицензированным архитектором, разрешительные органы рассматривать не будут.

Советую обращаться в несколько бюро, посмотреть портфолио, понять стилистику и цены, они могут значительно отличаться. Так же необходимо внятно, во всех деталях и не один раз объяснить какой именно дом вы хотите получить.

Стоимость среднего проекта на один дом с бассейном составляет обычно 2-3 тысячи фунтов, срок изготовления документации около двух недель. За отдельную небольшую плату архитектор получит все необходимые согласования в государственных органах. Не рекомендую экономить на этой услуге, это может вылиться в большую потерю времени и нервов.

Проект готов, разрешение на строительство получено, можно нанимать строителей. Есть два подхода к данному вопросу:

Ищем бригаду сами и непосредственно контролируем процесс. Этот подход на первый взгляд позволяет сэкономить небольшую сумму, но влечет за собой ряд неудобств. Одна бригада отливает монолит, вторая кладет кирпич, третья вставляет окна и так далее. В результате никто ни за что не отвечает и получить внятные гарантии нереально. Вспомним Аркадия Райкина с его незабываемым «Претензии к пуговицам есть?». Кроме того придется постоянно бегать и закупать недостающие стройматериалы, а розница, как известно, всегда дороже опта. Добавлю так же, что общение с рабочими на турецком языке явно не добавляет комфорта. А содержание собственного контролера точно сведет на нет всю выгоду. Да и цены, которые отдельные бригады объявят «дорогому гостю из далекой страны» могут оказаться «слегка» завышенными или поначалу «низкая» цена обернется кучей непредвиденных расходов или «дополнительных» работ. Привлечение на работу нелегалов приводит к приличным штрафам и ненужным проблемам с законом, который на Северном Кипре неукоснительно соблюдается. Еще раз напомню, что взяток на Северном Кипре не берут.
Нанимаем лицензированную строительную компанию. Немного дороже, а иногда и сопоставимо по цене с самодеятельностью, потому как строительная компания всегда имеет дешевую рабочую силу и приличные скидки на материалы. Зато мы имеем контракт с одной фирмой, которой можно просто не заплатить, если она не соблюдает условия контракта. Все гарантийные вопросы решаются с одним лицом и «перевод стрелок» невозможен. Гарантия составляет минимум 1 год на все оборудование и 5 лет на структурные дефекты. С моей точки зрения этот путь намного проще и комфортнее. Остается только выбрать компанию, что довольно просто. Достаточно посмотреть построенные фирмой объекты, причем желательно построенные два-три года назад, сразу будут видны все огрехи, проблемы или их отсутствие. Оплату нужно производить только поэтапно и только по факту выполненных работ. Максимальная сумма аванса – это 10% от сметы и только после подписания очень подробного контракта с оговоренными мельчайшими деталями и сроками строительства. Не стесняйтесь прописывать жесткие штрафные санкции, но и не пытайтесь заставить строителей построить дом быстрее, чем позволяет технология. Нормальный срок постройки средней виллы «под ключ» при непрерывном финансировании составляет от 9 до 12 месяцев в зависимости от времени года (январь-март работы практически прекращаются в связи с дождями). Вы же не хотите получить трещины по стенам и отваливающуюся пластами штукатурку. Средняя стоимость строительства «под ключ» составляет от 400 £/м2 за эконом вариант, до 800£/м2 за добротный комфорт-класс. Стоимость люкс–отделки зависит только от вашей фантазии. В эту цену не входят стены вокруг участка, дорожки, подключение коммуникаций и строительство бассейна.

Выводы из всего вышесказанного:

Земли под застройку есть, цена впрямую зависит от качества участка.
Дом своей мечты построить можно и это не такая уж сложная операция.
Купить готовый дом на Северном кипрее в 99% случаев обходится дешевле, проще и главное быстрее.
Обращайтесь к профессионалам и не прогадаете.

Вы можете задать нам вопросы

Узнайте больше:

Отдых и отели на Северном Кипре

Отели Северного Кипра

Туры на Северный Кипр

Русские на Северном Кипре

Виза Северного Кипра